Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une stratégie d’investissement immobilier qui consiste à diviser les droits de propriété entre deux personnes : le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Cette approche présente plusieurs avantages et inconvénients qu’il convient de prendre en considération.
Avantages du démembrement de propriété :
En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers pendant la période de démembrement, ce qui signifie qu’il n’y a pas d’imposition sur les revenus fonciers. Cela peut être avantageux sur le plan fiscal, notamment si vous êtes déjà fortement imposé.
En tant que nu-propriétaire, vous êtes déchargé de toute responsabilité liée à la gestion du bien. L’usufruitier assume les charges, les réparations et la gestion locative. Cela vous permet de vous dégager des contraintes liées à la location et de profiter d’un investissement immobilier sans tracas.
L’un des principaux avantages du démembrement de propriété est la possibilité d’acquérir un bien immobilier avec une décote significative par rapport au prix en pleine propriété. Cette décote peut atteindre 40 à 50%, ce qui permet de réaliser des économies substantielles lors de l’acquisition.
Lorsque vous vendez le bien à la fin du démembrement, la plus-value est calculée sur la valeur en pleine propriété. Cela peut être avantageux, car la valeur du bien aura généralement augmenté pendant la période de démembrement, ce qui peut entraîner une plus-value plus élevée.
Les frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien en démembrement sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui permet de réduire les coûts d’acquisition.
En tant que nu-propriétaire, l’investissement en démembrement de propriété est généralement exclu de l’assiette de l’IFI, ce qui peut être avantageux pour les personnes assujetties à cet impôt.
Lors des donations ou des successions, les droits de mutation sont calculés seulement sur la nue-propriété, ce qui permet de réduire les frais associés à ces transactions. Les droits sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier
À la fin du démembrement, lorsque la pleine propriété est reconstituée, il n’y a pas de fiscalité ni de frais supplémentaires à payer.
Inconvénients du démembrement de propriété :
En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers pendant la période de démembrement, ce qui peut représenter une perte de revenus potentiels à court terme.
Le démembrement de propriété implique un engagement sur une période fixée à l’avance ou jusqu’au décès de l’usufruitier, pendant laquelle vous n’avez pas la jouissance du bien. Il est important de prendre en compte cette contrainte et d’évaluer sa compatibilité avec vos objectifs et votre situation personnelle.
L’usufruitier est responsable de l’entretien et de la restauration du bien pendant la période de démembrement. Il est donc essentiel de s’assurer que l’usufruitier est fiable et qu’il respectera ses obligations contractuelles.
